Hugmyndir vegna lánavanda heimilanna
Mikil vandi steðjar að mörgum íslenskum heimilum í dag. Greiðslubyrði hefur aukist verulega af íbúðalánum að undanförnu sem hlutfall af launum. Vandi blasir við heimilum hvort heldur þau hafa lán í erlendri mynt eða íslenskum krónum. Við þeim heimilum sem að hafa erlend lán blasir við sá vandi að gengi krónunnar hefur fallið og þar af leiðandi hækkar lánsfjárhæð og afborganir. Innlendu lánin eru nær öll verðtryggð og vegna aukinnar verðbólgu hafa lán hækkað mikið og afborganirnar sömuleiðis. Óverðtryggð lán hafa tvo ókosti, annars vegar að vera dýrari til lengri tíma litið vegna óvissu um verðlagsþróun og hins vegar að skuldari þarf í raun að greiða verðbætur (verðbótaþátt vaxtanna) jafnóðum á allan höfuðstólinn. Í tilviki verðtryggðra lána þarf aðeins að greiða verðbætur á afborganir og vexti á hverjum gjalddaga og greiðslubyrðin því jafnari yfir lánstímann. Ókostur verðtryggðu lánanna er sá að markaðs-aðstæður, þ.e. framboð og eftirspurn lánsfjár, hafa ekki áhrif á raunvextina, þeir eru alltaf jákvæðir og eins. En með því að þeir eru til lengri tíma litið lægri en vextir óverðtryggðra lána má segja að ókostirnir séu vegnir upp frá sjónarhóli skuldara. Verðfall fasteigna og óseljanleiki veldur sumum fjölskyldum óleysanlegum vanda um þessar mundir, sérstaklega þeim, sem sitja uppi með tvær íbúðir,
Kaupmáttur heimila hefur rýrnað verulega, ásamt því að margir hafa orðið fyrir atvinnumissi eða skertu starfshlutfalli. Ljóst er að erfitt eða útilokað verður fyrir nokkurn hóp fólks að standa í skilum með íbúðalán sín að öllu óbreyttu. Meðal þeirra er hópur sem tók lán til úttektar og eyðslu á eigin fé sínu í þenslunni og skapar það óvissu um réttmæti sértækara aðgerða, sem greiðist úr sameiginlegum sjóðum landsmanna, þeim í vil.
Fyrirkomulag íbúðalána hefur mikil áhrif í hagkerfinu því vægi þeirra í fjármálum heimilanna er mikið. Peningamálastefna seðlabanka verður markvissari og árangursríkari séu þessi lán óverðtryggð, en stýrivextir bankans hafa á hinn bóginn haft takmörkuð áhrif á verðtryggðar skuldbindingar og erlend lán. Út frá þessu sjónarmiði mætti athuga að taka upp breytilega vexti á óverðtryggð íbúðalán í stað verðtryggingar, því með því móti næði Seðlabankinn markmiðum sínum á auðveldari hátt en í núverandi kerfi, en á móti reyndar með níðþungum vöxtum sem sligandi eru fyrir heimilin. Húsnæðislán í Bretlandi eru með þessu móti, en í Frakklandi og Bandaríkjunum er mest notast við fasta vexti. Nær útilokað er að taka upp óverðtryggða vexti fyrr en verðbólgan gengur niður því fólk gæti ekki greitt t.d. 20% vexti af t.d. 30 m.kr. láni, sem eru 6 mkr. á ári.
Sá munur er á vöxtum verðtryggðra lána og gengisbundinna að okkar séríslensku lausn er ætlað að verja höfuðstólinn fyrir verðbólgu en í gengisbundnum lánum er hann ekki varinn fyrir verðbólgu viðkomandi lands / landa. Ísland hefur lengi verið hávaxtaland og þar veldur miklu að mjög margir eru fúsir til að taka lán og eyða, en of fáir skipa sér í hóp sparifjár-eigenda. Sú hegðun helgast sennilega af neikvæðum raunvöxtum um áratuga skeið, þegar skuldarar græddu en sparifjáreigendur voru hlunnfarnir. Auk þess hefur landið í senn verið með meiri hagvöxt en flest nálæg lönd og eins hefur lánsfjármarkaðurinn íslenski lengst af verið einangraður frá hinum stærri mörkuðum, fyrir utan að vera smár og ófullkominn. Síðustu árin varð mikil breyting í þessum efnum, en okkur hélst ekki vel á því tækfæri og við sjáum nú fram á tímabil einangrunar og líklega hárra raunvaxta um skeið. Gerir þetta úrlausnarefnin brýnni en ella.
Minna má á að ráðgjöf banka í húsnæðismálum síðustu árin og verðbólguforsendur þeirra við lántöku stóðust ekki. Á sama tíma tóku bankar, eigendur þeirra og stjórnendur, að sögn stöðu gegn krónunni og ollu með því hækkun höfuðstóls lána, bæði myntkörfulána og verðtryggðra lána. Eins virðast erlendir lánveitendur bankanna hafa sýnt ábyrgðarleysi gagnvart íslenskum heimilum og fyrirtækjum, þegar þeir fengu gömlu bönkunum svo mikið ráðstöfunarfé, sem þeir máttu vita að gæti leitt til vandræða. Er því ekki að undra reiði fólks í garð banka þessa dagana.
Það er alveg ljóst að við þurfum að grípa til aðgerða til hjálpar þeim heimilum sem eru í vanda. Að einhverju leyti munu þær ,,mismuna" fólki, því ekki hafa allir farið of geyst eða staðið í bíla- og íbúðakaupum. Eftirtaldar leiðir þarf að skoða í því ljósi og leitast við að gera þær þannig úr garði að jafnræðisreglan sé ekki brotin, þó vafalaust þurfi að sveigja hana til. Þessar leiðir hafa þó þann kost að vera nokkuð almennar og geta bæði komið heimilum og fjármálastofnunum til góða, þ.e.a.s. leitt til lægri greiðslubyrði fólks og þar með minni afskrifta fyrir fjármálastofnanir.
Hið allra versta sem gæti gerst væri að heimilin færu mörg á uppboð á svipuðum tíma með tilheyrandi félagslegum afleiðingum og upplausn heimila, sem yrði til þess að fjármála-stofnanir myndu sitja uppi með fjölda íbúða, á tíma þar sem ráðstöfunartekjur heimilanna fara lækkandi. Uppboð og félagsleg upplausn gæti valdið verulegum fólksflótta frá landinu, sem hefði þær afleiðingar að mun erfiðara væri fyrir land og þjóð að ná sér upp úr kreppunni. Við verðum að láta minni hagsmuni víkja fyrir hinum meiri.
Eftirtaldar hugmyndir 1.-5. gefa yfirlit og leiða að lokum til ábendingar um blandaða leið, leið 6. Lesandinn mun væntanlega hugsa upp sínar eigin blönduðu leiðir og bæta við, því mikið liggur við.
Hvað er til ráða ?
1. Ein leið gæti verið að veita fjölskyldum tækifæri til að breyta t.d. allt að þriðjungi lána sinna í eingreiðslulán ( „kúlulán") til 7 ára, án greiðslu vaxta, sem mundu safnast með vaxtavöxtum upp á höfuðstól lánsins og heimilt verði að framlengja ítrekað. Það þýddi, svo einfalt dæmi sé tekið, að fjölskylda sem nú þarf að greiða af 60 milljóna láni greiddi t.d. afborganir af 40 milljóna láni næstu 25 árin. Hinn hluti skuldarinnar, 20 milljónir króna, hverfur ekki og hvílir áfram á eigninni á veðrétti næst á eftir upphaflega láninu, en það gefur fjölskyldum tækifæri til að búa í íbúðarhúsnæði sínu, ásamt því að vinna sig hægar út úr skuldum. Ef við nýtum þau tækifæri sem íslensku þjóðinni bjóðast eru allar líkur á að fasteignamarkaðurinn taki við sér á tímabilinu og að verð fasteigna eftir 7 ár verði tekið að hækka og verði að lokum hærra en sem nemur eingreiðsluláninu. Er þá gert ráð fyrir að því verði framlengt eða því skuldbreytt þegar bjartara er orðið framundan.
Lántakandinn gæti hvenær sem er greitt inn á eingreiðslulánið, t.d. við sölu eignar eða um leið og hagur viðkomandi fjölskyldu vænkaðist. Hugsum okkur að eingreiðslulánið yrði greitt að fullu eftir 10 ár, t.d. þegar fjölskyldan vildi minnka við sig íbúðarhúsnæði, þá væru eftirstöðvar láns með 4% nafnvöxtum, m.v. fast gengi og verðlag um 26 milljónir króna.
Tveir annmarkar eru á þessu frá bankalegu sjónarmiði. Annars vegar að uppsöfnun vaxtanna mundi leiða til þess að eftirstöðvar íbúðalána margra heimila færu fram úr verðmæti eignanna, en segja má þó að sú staða sé hvort sem er uppi í raun nú þegar. Hin er sú að ekki hefur fengist fjármögnun á eingreiðslulánum af þessu tagi á markaði, hvorki erlendis né innanlands, en leiða má hugann að því hvort hinar sérstöku aðstæður sem nú ríkja gefi einhverja áður óþekkta möguleika.
• Gætu lífeyrissjóðirnir t.d. sýnt slíka biðlund, þeir eru jú til fyrir fólkið í landinu?
• Gætu erlendir kröfuhafar gömlu bankanna hugsað sér slíkt í skiptum fyrir ávinning?
• Hugsanlegt væri þá að gera slík eingreiðslubréf að andlagi markaðsskuldabréfa í sér-stöku félagi, sem t.d. gæti verið dótturfélag Íbúðalánasjóðs. Eftirmarkaður mundi myndast með markaðsskuldabréfin og kynnu lífeyrissjóðir og aðrir að nýta sér þau til ávöxtunar.
Ef verð íbúðarhúsnæðisins væri 60 milljónir í dag og það hækkaði í takt við 2,5% verð-bólgu, þá ætti verðmæti hússins að verða um 71 milljónir kr. eftir 7 ár. Verðtryggð lán myndu hins vegar hækka mun meira, ef m.v. væri við t.d. 4,9% raunvexti og 2,5% verðbólgu. Samsvarandi nafnvextir af slíku láni væru 7,52%.
Óunnið er að fjalla um þann hluta skuldanna sem standa kann út af verðmæti eignar. Ekki er raunhæft að skuldbreyta þeim án þess að þær verði afskrifaðar hjá lánveitanda eða færðar niður til varúðar, slíkt væri brot á reglum. Ekki á að fella þær niður bara ,,sísona" án eftirmála? Þær væru ekki gilt andlag markaðsverðbréfa heldur sannkallaður vonar-peningur. Hér þyrfti því fleira að koma til. Meira um það síðar.
2. Önnur leið gæti verið að leyfa að hluti raunvaxta íbúðalána (t.d. 2%) leggist við höfuðstól, óski lántaki þess, en hinn hlutinn (væntanlega 2-3%) komi til greiðslu. Nefna mætti þetta „vaxtasafnlán". Fyrir þessu eru sömu almennu röksemdir og að ofan, þ.e. að sé litið til nógu langs tíma er næsta víst að verðþróun fasteigna mun fylgja hagvexti og kaupmætti, sem hefur lengi verið umfram verðlag. Að vísu mundu eftirstöðvar fjölmargra lána fara tímabundið, etv. árum saman, umfram verðmæti eigna eins og í leið 1, en ef þessi aðgerð veldur því að margir geta haldið lánum í skilum þurfa bankarnir ekki að afskrifa og leiðin hefur þá samsvarandi jákvæð hagstjórnarleg áhrif til skemmri tíma litið og leið 1. Á hinn bóginn eru langvarandi neikvæð „auðsáhrif" afleiðing þessara leiða beggja, því fólk sem skuldar umfram verðmæti eigna sinna dregur úr neyslu og kynnu báðar að halda einka-neyslunni niðri hér á landi, lengi eftir að glaðnar til annars staðar í veröldinni. Þessi að-ferð (að leggja hluta vaxta við höfuðstól er þekkt, m.a. í svonefndum ,,undirmálslánum" í BNA og mun mörgum ekki þykja til fyrirmyndar. Slík bréf mundu þó ekki síður henta sem andlag markaðsbréfa ef skuldin er innan verðmætis veðsins, sbr. lið 1. að ofan.
Á sama hátt og í lið 1. er óunnið að fjalla um þann hluta skuldanna sem stendur út af verðmæti eignar. Finna yrði sanngjarna leið til að fólk endurgjaldi slíka afskrift, ekki síst í ljósi þess að ella mundu þeir sem ekki fóru óvarlega með einum eða öðrum hætti þurfa að greiða tjónið.
3. Þriðja leiðin væri að taka á reglum um verðtryggingu, en verðtrygging, erlend lán, vextir, endurgreiðslutími og endurfjármögnun lána skipta heimili, sem þurfa að aðlagast gjör-breyttu efnahagsástandi, miklu máli. Sveigjanleiki, án þess þó að viðhalda ástandi, er eftirsóknarverður. Einhliða skilmálar banka eru vaxandi áhyggjuefni og þeim síst til framdráttar. T.d. hafa bankar nýlega tekið að hafa breytilegt vaxtaálag á breytilega markaðsvexti erlendra lána, auk þess sem höfuðstóllinn er tryggður m.v. erlenda mynt.
Á þessu ári munu bankar væntanlega taka að endurskoða vexti þegar veittra íbúðalána, en þeir voru oftast ákveðnir til fimm ára í senn (Íslandsbanki hefur þó skotið þessu á frest til næsta árs, sem betur fer). Raunvextir hafa hækkað á markaði og munu hugsanlega hækka enn, þegar fram í sækir, vegna skerts aðgangs að erlendum lánum. Hætt er við að þrýst-ingur á verðlækkun fasteigna aukist mikið við þetta, sem mundi aftur auka mjög á efna-hagsvandann. Við þessu þarf að bregðast án tafar og með öflugum hætti. Góð byrjun væri að tryggja að hinir bankarnir fari að fordæmi Íslandsbanka. Þó bann við verð-tryggingu sé ekki tímabært má nú þrengja að notkun hennar og gera auknar kröfur til banka um sanngjörn kjör.
Æskilegt er því að endurskoða lánafyrirkomulag með verðtryggingu. Andstaða gegn henni er mikil og einhliða réttur lánveitenda of mikill. Að hafa bæði ,,belti og axlabönd" með því að hafa í senn verðtryggingu og einhliða breytanlega raunvexti færa lánveitanda einum allan rétt. Því er tímabært að ákveða að vextir verðtryggðra lána skuli vera fastir allan lánstímann. Það mun knýja lánveitanda til að vera ábyrgur gerða sinni, m.a. í því að tryggja að samræmi sé á milli kjara aðfengins fjármagns og veittra lána, en það var einmitt einn „banabiti" gömlu bankanna að gæta þessa ekki. Þá munu forsendur fjárfestinga fólks í íbúðarhúsnæði standast betur.
Er ekki vafi á að almenningur mundi kunna að meta að bönkum væru settar frekari skorður við því að ætla sér einhliða allan rétt í skilmálum. Ekki er óeðlilegt að eigandi bankanna hafi ráðandi skoðun á því hvernig bankarnir taka á endurskoðun vaxta íbúðalána sinna, svo mikilvæg sem sú endurskoðun verður um framvinduna.
4. Fjórða leiðin væri sérstök „sátt" um raunvexti. Okkar litli, einangraði og ófullkomni láns-fjármarkaður er líklegur til að sveiflast öfganna á milli næstu misserin. Minna má á að eftir gömlu „Þjóðarsáttina" á vinnumarkaðnum fór raunávöxtun spariskírteina um skeið yfir 9% og raunvextir útlána urðu þaðan af hærri. Aukin hætta er á þessu af því að enginn aðgangur verður að erlendu lánsfé. Ef af þessu yrði á ný mundu allar nýjar framkvæmdir stöðvast meira og minni í landinu. Sérstök sátt um raunvexti mundi byggja á mati á ásættanlegri og raunhæfri ávöxtun sparifjár og ráðstöfunarfjár lífeyrissjóða, með langtíma-sjónarmið í huga.
5. Einkaeign á íbúðarhúsnæði er markmið okkar, en í ljósi óvenjulegra erfiðleika þarf nú að bjóða upp á sérstakar lausnir. Fátt veldur meiri óvissu og áhættu nú en verðþróun fast-eigna. Setja ber því sem fyrst ,,öryggisnet" undir fasteignamarkaðinn og með því koma heimilum sem eru að missa húsnæði sitt í skjól um leið. Öflug fasteignafélög þurfa að geta eignast fasteignir, sem þá verða leigðar fólkinu og síðar seldar því til baka þegar betur árar. Fólkið fái kauprétt á móti.
6. Blönduð leið, sem felur í sér nokkrar samhliða aðgerðir:
a) Íbúðaeigendur eigi kost á að breyta hluta af íbúðalánum sínum í eingreiðslulán (sbr. hugmynd 1) , að því marki sem þau eru umfram 70% af fasteignamati íbúðar, en innan matsverðs. Lánastofnun sé skylt að verða við þessum óskum, en ráði hins vegar hvort hún á eingreiðslulánin sjálf áfram eða skiptir þeim fyrir markaðsverðbréf.
b) Fasteignaleigufélög á frjálsum markaði verði efld (leið 6) og hlaupi undir bagga með fólki sem skuldar íbúðalán umfram verðmæti eignar (veðs) og sér fram á að missa íbúðir sínar á uppboð, með því að leysa eignir til sín og leigja íbúum, gegn yfirtöku lána. Fólkið fái einhliða endurkaupsrétt að íbúðunum á matsverði.
c) Ákveðið verði að vextir af öllum verðtryggðum lánum skuli eftirleiðis vera fastir vextir (leið 4). Skuldurum íbúðalána verði gefinn kostur á að festa vextina út lánstímann á þeim vöxtum sem nú eru í gildi.
d) Stjórnvöld beiti sér fyrir ,,sátt" um raunvexti næstu 3- 4 árin eða svo (leið 5). Sáttin nái til ávöxtunar sparifjár og ráðstöfunarfjár lífeyrissjóða, en Seðlabanki auglýsi verð-tryggða útlánsvexti á tímabilinu.